Valore degli immobili e classe energetica

Nell’ultimo periodo si sente spesso parlare di certificazione energetica, con un quesito specifico: ma la classe energetica è veramente così determinante per il valore degli immobili? Oggi grazie al contributo di AgentScout cerchiamo di rispondere con precisione a questa domanda e chiarire ogni dubbio.

Chi di voi non è mai andato a vedere una casa in vendita? Probabilmente tutti abbiamo almeno una volta nella vita, provato questa esperienza. Il mercato immobiliare italiano è sempre in grande fermento, in particolare per certe zone d’Italia dove la domanda sta crescendo fortemente. Nell’ultimo periodo si sente spesso parlare di certificazione energetica, con un quesito specifico: ma la classe energetica è veramente così determinante per il valore degli immobili? Oggi grazie al contributo di AgentScout cerchiamo di rispondere con precisione a questa domanda e chiarire ogni dubbio.

Che cos’è la certificazione energetica?

Potremmo dare per scontato questo concetto, ma non lo è affatto! Ricordo che alcuni anni fa andai a vedere una casa alle porte di Varese, l’agente immobiliare preposto alla visita decantava fortemente l’efficientamento energetico della stessa, con frasi del tipo: "Questo immobile ha una pompa di calore a basso consumo" "Sulla parte superiore del tetto è stata fatta una coibentazione" e ancora "gli infissi sono in classe A". All’epoca, parliamo dei primi anni duemila, ero poco più che ventenne e non avevo ancora le idee molto chiare, quindi il mio focus era orientato prevalentemente sugli aspetti estetici. Nulla di più sbagliato. Oggi con una esperienza diversa, quando valuto un appartamento, la prima domanda che mi pongo è la seguente: "in che classe energetica si trova l’immobile allo stato attuale?" Questo mi permette di comprendere con un buon grado di stima i consumi. Ma che cos’è nel dettaglio la classe energetica? La classe energetica è un indicatore che va da G fino ad A, per l’esattezza fino ad A4, che evidenzia in modo chiaro e preciso l’efficienza energetica di uno stabile. Nel caso della classe G siamo in presenza di un immobile privo di qualsivoglia efficientamento, mentre la classe A4 è rappresentata da tutte quelle situazioni altamente efficientate, dove ad esempio è presente una pompa di calore a basso consumo, l’impianto fotovoltaico e la coibentazione. Ovviamente, migliore è la classe, minori saranno i consumi di luce e gas. La certificazione energetica è quindi quel documento redatto da un termotecnico, che certifica in modo preciso ed inequivocabile, sulla base dei parametri definiti dalle leggi vigenti in materia, la classe energetica dell’appartamento. Generalmente un buon ingegnere termotecnico valuta i seguenti aspetti:

Coibentazione di muri e tetto ed eventuali cappotti termici

Per definire la classe energetica il primo aspetto che generalmente viene valutato da un ingegnere termotecnico preposto, riguarda la coibentazione delle pareti e dei terri, oltre ad eventuali cappotti termici interni ed esterni all’appartamento. Sulla base di calcoli matematici precisi, è possibile determinare la dispersione dell’immobile oggetto della certificazione, quindi minore è la stessa, maggiore sarà il punteggio attribuito a questo parametro.

Tipologia di infissi e avvolgibili se presenti

Quando acquistiamo uno o più infissi, oltre al fatto che debbano essere ben montati, altrimenti andiamo a perdere tutti i benefici, è essenziale stare attenti alla classe energetica; maggiore è la classe energetica, minori saranno le dispersioni termiche. Lo stesso vale per gli avvolgibili se presenti, esistono infatti dei prodotti totalmente coibentati, che bloccano in gran parte l’afflusso di caldo e freddo nell’appartamento dall’esterno. Un buon ingegnere termotecnico, valuta quindi sia la tipologia dei serramenti e degli avvolgibili presenti, sia l’installazione degli stessi, attribuendo anche in questo caso un punteggio.

Caldaie, pompe di calore e condizionatori

Se abbiamo fatto tutto bene fino a questo punto, è essenziale valutare anche la tipologia di impianto installato, ovvero eventuali caldaie singole o centralizzate, pompe di calore ed impianti di condizionamento. Il termotecnico analizzando le schede relative ai suddetti, ha, anche in questo caso, la possibilità di calcolare il punteggio relativo agli stessi.

Impianto fotovoltaico

Infine, se è presente un impianto fotovoltaico che riduce o elimina i costi relativi alla materia prima energia, possiamo sicuramente calcolare un ulteriore grado di efficienza, andando a migliorare ulteriormente la nostra classe energetica.

Altri aspetti tecnici

L’ingegnere proposto prima di rilasciare la certificazione, valuta anche altri aspetti tecnici, relativi all’esposizione dell’immobile, all’installazione degli impianti, alla dispersione ed altre situazioni connesse alle precedenti, in modo da avere un quadro chiaro e preciso dell’appartamento da censire.

Se abbiamo fatto tutto bene a questo punto potremo ottenere la nostra certificazione energetica, che ci permetterà di vendere, affittare o commercializzare l’immobile a norma di legge.

Perchè la certificazione energetica è fondamentale per vendere o affittare?

Una delle grandi domande che ci pongono molti lettori è la seguente: ma perchè la certificazione energetica è così importante per vendere o affittare un immobile? Facciamo un esempio automobilistico per comprendere meglio questo concetto:

Vi ricordate la mitica Renault 5 Turbo? Apparentemente era un’utilitaria anni ottanta, ma sotto il cofano nascondeva un motore molto potente con ottime prestazioni. Anche se all’apparenza sembrava una vettura praticamente innocua, sfoggiava prestazioni potenti con consumi importanti. Voi acquistereste un veicolo senza sapere di quanto carburante necessita per circolare? Sicuramente no. Lo stesso vale per gli immobili.

La certificazione energetica permette all’acquirente di avere le idee chiare sui consumi futuri, in modo da poter decidere se finalizzare o meno la trattativa e conoscere nel dettaglio, oltre ai costi del mutuo o dell’affitto, quali saranno le spese che dovrà sostenere costantemente nel tempo. Ecco quindi che un'impostazione del genere, ci fa comprendere con chiarezza quanto sia importante tenere presente questo aspetto, durante le trattative. Sottovalutare la certificazione energetica, in particolare per case di grandi dimensioni, può rivelarsi un dramma negli anni, perchè si possono celare costi nascosti difficili da sostenere nel tempo.

Una buona classe energetica aumenta il valore dell’immobile?

Arrivati a questo punto dovremmo avere sicuramente le idee più chiare su che cos’è la certificazione energetica e perchè risulta essere così importante a tutti i livelli delle trattative immobiliari. Ma la domanda è la seguente: una buona classe energetica aumenta il valore dell’immobile? Per rispondere a questo quesito abbiamo interpellato AgentScout, primaria società di consulenza che opera con importanti agenzie immobiliari, come il gruppo Re/Max. Mauro Montrucchio, direttore generale di AgentScout ha risposto come segue:

Oggi acquistare una casa o un immobile in genere, è sicuramente un passo importante, occorre quindi essere seguiti da professionisti di valore. Un buon consulente commerciale dovrebbe spiegare i benefici della classe energetica ai suoi clienti, o quantomeno rilasciare delle informative. Purtroppo tante volte molte agenzie immobiliari lavorano con superficialità nella selezione dei propri agenti, andando quindi a creare disagi per il cliente finale. Se siamo seguiti bene invece, l’agente immobiliare preposto ha sempre dietro la certificazione energetica dell’immobile che ci fa visitare, rendendo quindi possibile una chiara stima dei costi. Se consideriamo che il PUN relativo all’energia elettrica e il PCS per il gas, nell’ultimo periodo hanno subito grandi variazioni al rialzo e al ribasso, anche a causa dei conflitti internazionali, una buona certificazione energetica sicuramente aumenta il valore dell’immobile. Noi di AgentScout abbiamo identificato i seguenti parametri medi, che ovviamente vanno presi con le molle perchè sono delle stime, ma ci danno una buona indicazione di massima:

Case e immobili in classe energetica C

La classe energetica C permette di accedere al mutuo green, ecco quindi che se acquistiamo un immobilie mediante questa formula, avremo delle agevolazioni in termini di interessi passivi, le nostre rate saranno ovviamente più basse. Una certificazione energetica in classe C, fa aumentare il valore dell’immbile dal 5% al 7%, anche perchè abbiamo una forte riduzione del monte interessi.

Case ed immobili con classe energetica B

In questa precisa casistica, oltre al vantaggio fiscale, abbiamo anche un forte risparmio in bolletta, quindi mediamente l’aumento del valore è pari al 9% fino a picchi del 12%. Infatti i proprietari di strutture in classe B, possono generalmente beneficiare di sgravi sul piano dei costi in bolletta, oltre alle agevolazioni bancarie.

Case ed immobili in classe A

La classe energetica A generalmente aumenta il valore dello stabile dal 12% al 20%, perchè oltre a godere dei vantaggi fiscali, permette all’utilizzatore dell’appartamento uno sgravio quasi completo dei costi energetici. Parliamo di strutture che hanno generalmente un impianto fotovoltaico, sono coibentate e dispongono di pompe di calore ad alta efficienza. Ecco quindi che gli unici costi da pagare, sono qualche spesa per il contatore dell’energia elettrica, oltre a piccoli costi relativi a materia prima, solo in certi periodi dell’anno molto freddi, dove le ore di luce sono poche.

Come si determina se l’aumento del prezzo dovuto alla certificazione è vantaggioso?

Arrivati a questo punto una domanda sorge spontanea: come possiamo determinare se il sovrapprezzo dell’immobile dovuto alla classe energetica è vantaggioso o meno per l’acquirente? Semplicemente facendo un calcolo: AgentScout nella persona di Mauro Montrucchio ci ha dato le stime relative agli aumenti di prezzo degli stabili sulla base della classe energetica. Considerando che un appartamento ha un ciclo di vita di vent’anni (facendo una stima al ribasso) occorre calcolare quanto avremmo speso in classe G e quanto invece spenderemo nella classe effettiva, ma facciamo un esempio:

Mario acquista una casa in classe G, la rata del suo mutuo è pari a 750 Euro, inoltre ha costi per il gas pari a 75 Euro al mese e per l’energia elettrica pari a 80 Euro al mese. In vent’anni il suo costo complessivo è calcolato nel seguente modo:

(750 Euro X 12 Mesi X 20 Anni) + (75 Euro X 12 Mesi X 20 Anni) + (80 Euro X 12 Mesi X 20 Anni) = 180.000 Euro + 18.000 Euro + 19.200 Euro = 217.200 Euro.

Se l’immobile fosse in classe energetica A il mutuo diventerebbe green, quindi la rata passerebbe da 750 Euro a 600 Euro, la bolletta del gas sarebbe stralciata completamente, inoltre la spesa energetica si ridurrebbe al contatore e qualche kilowatt di utilizzo, passando quindi a 30 Euro mensili; facciamo il nostro calcolo:

(600 Euro X 12 Mesi X 20 Anni) + (30 Euro X 12 Mesi X 20 Anni) =

144.000 Euro + 7.200 Euro = 151.200 Euro.

Il risparmio sarebbe quindi di 66.000 Euro.

Questo semplice esempio ci fa comprendere come anche una spesa maggiore in fase di acquisto, sia determinante per un risparmio duraturo nel tempo, oltre ovviamente ad una riduzione delle emissioni nell’atmosfera, punto da non sottovalutare.

Noi ringraziamo tantissimo Mauro Montrucchio per il suo contributo nella stesura di questo articolo, se avete un’agenzia immobiliare, vi suggeriamo di cercare agenti e consulenti tramite questa AgentScout perchè sicuramente può suggerirvi commerciali preparati. Essere serviti da agenti competenti aiuta sempre gli acquirenti in una scelta consapevole.

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