SuperBonus 110% Condominio

Il Decreto Rilancio (D.Lgs. 19/05/2020, n.34), convertito in legge attraverso pubblicazione sulla Gazzetta Ufficile ed entrato in vigore il 19 luglio 2020, ha aumentato al 110% (Superbonus) lo sgravio fiscale di detrazione delle spese sostenute per i lavori effettuati dal 1º luglio 2020 al 30 giugno 2022, nel caso di interventi in ambito di efficientamento energetico, riduzione del rischio sismico, installazione di impianti fotovoltaici e delle infrastrutture per la ricarica di veicoli elettrici negli edifici. Le nuove regole si sommano a quelle già esistenti relative al recupero del patrimonio edilizio (SismaBonus) e alla riqualificazione energetica degli edifici (Ecobonus) e possono essere applicate, permettendovi di accedere alla detrazione del 110%, se gli interventi effettuati fanno ottenere il doppio salto di classe energetica da dimostrare tramite Attestato di Prestazione Energetica (APE) eseguito sia ante che post-intervento, rilasciato da un tecnico abilitato nella forma della dichiarazione asseverata.

Una importante novità introdotta dal Decreto Rilancio, è la possibilità di optare, in alternativa alla detrazione diretta IRPEF o IRES, scaricabile in 5 quote annuali di pari importo, entro i limiti di capienza dell’imposta annua derivante dalla dichiarazione dei redditi, per un contributo anticipato sotto forma di sconto immediato in fattura dai fornitori dei beni o servizi oppure per la cessione del credito ad altri soggetti, corrispondente alla detrazione a cui si ha diritto. La cessione può essere disposta in favore:

• dei fornitori dei beni e dei servizi necessari alla realizzazione degli interventi;
• di altri soggetti (persone fisiche, anche esercenti attività di lavoro autonomo o d’impresa, società ed enti);
• di istituti di credito e intermediari finanziari.

Chi può usufruire della detrazione 110%?

Possono usufruire del Superbonus 110% i seguenti soggetti:

• condomìni (in caso di assenza dell’amministratore, in dichiarazione va inserito il codice fiscale del condomino che si fa carico di effettuare gli adempimenti richiesti dalla normativa, anche con riferimento a edifici composti da due a quattro unità immobiliari distintamente accatastate, anche se posseduti da un unico proprietario o in comproprietà tra più persone fisiche. Per approvare in assemblea condominiale gli interventi legati al superbonus, per il finanziamento degli stessi o per la cessione del credito, sono sufficienti i voti che rappresentino la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell’edificio);
• persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arti e professioni (al massimo su due unità immobiliari, oltre agli interventi sulle parti comuni), che possiedono o detengono l’immobile oggetto dell’intervento in base ad un titolo idoneo al momento di avvio dei lavori o al momento del sostenimento delle spese, se antecedente il predetto avvio. Le persone fisiche ne possono usufruire per abitazioni in condominio (prima e seconda casa) ed abitazioni indipendenti (solo prima casa);
• Istituti autonomi case popolari (IACP) o altri istituti che rispondono ai requisiti della legislazione europea in materia di "in house providing";
• cooperative di abitazione a proprietà indivisa, per interventi su immobili assegnati ai propri soci;
• gli Enti del Terzo Settore, ossia Onlus e associazioni di volontariato e le associazioni di promozione sociale iscritte nei registri nazionale, regionali e delle province autonome di Trento e di Bolzano;
• associazioni e società sportive dilettantistiche, limitatamente ai lavori destinati ai soli immobili o parti di immobili adibiti a spogliatoi.

Regole del condominio

Il primo passo da compiere è quello di far verificare, da un tecnico qualificato, la possibilità di accedere al superbonus 110% attraverso la verifica della conformità urbanistica e della conformità catastale. Affidandosi ad un General Contractor normalmente questa attività viene svolta da loro tecnici, ma può essere fatta anche in maniera indipendente da un professionista a cui l’amministratore ha dato l’incarico.

Supponiamo che tale verifica sia andata a buon fine. Come si deve muovere il condominio? Nella prima fase occorre affidare all’amministratore il compito di far preparare ad un tecnico qualificato una prima Attestazione di Prestazione Energetica (APE) per evidenziare gli interventi necessari e, nel caso di Sisma Bonus, anche una perizia statica.

Chi decide?

L’approvazione degli interventi deve essere fatta attraverso l’assemblea condominiale, che è chiamata a diverse delibere volte a conferire incarichi a tecnici edili ed imprese appaltatrici per ciascuna delle diverse fasi caratterizzanti il percorso per il superbonus 110%, a meno che si deliberi di dare l’incarico nella sua totalità ad un General Contractor che si occuperà di tutte le fasi della procedura per l’accesso al 110%.

Il legislatore ha previsto per le delibere delle maggioranze molto più facili da raggiungere rispetto a quelle ordinarie. Il comma 9bis dell’art. 119 del D.L. n. 34 del 19.05.2020 prevede che le decisioni per la realizzazione degli interventi agevolabili con il bonus 110%, possono essere approvati con la maggioranza dei presenti che rappresentano almeno 1/3 del valore dell’edificio (334/1000).

Le possibili criticità

Fino a qui sembra tutto facile. In realtà non è assolutamente così. Già la verifica della conformità urbanistica e catastale comporta tempi di attesa molto lunghi, dovuti alla capacità limitata degli uffici tecnici comunali di rispondere rapidamente alle richieste di "accesso agli atti". Se poi si trovassero non conformità (evento non affatto raro), occorrerebbe procedere ad una sanatoria, che allungherebbe ulteriormente i tempi. Inoltre ricordo che per accedere al bonus 110% occorre effettuare interventi che comportino un miglioramento della prestazione energetica dell’immobile di almeno 2 classi energetiche e in diversi casi questo obiettivo può essere raggiunto non solo attraverso gli interventi sulle parti comuni del Condominio, ma anche sulle singole unità immobiliari in proprietà esclusiva (gli infissi sono parte dei singoli appartamenti).

Attenzione, però!! L’assemblea ha potere di deliberare a maggioranza solo per interventi che coinvolgono le parti comuni dell’edificio e non in merito agli interventi che coinvolgono le singole unità immobiliari in proprietà esclusiva. Per superare questo problema e permettere quindi di effettuare interventi anche nei singoli appartamenti, è necessario il consenso unanime di tutti i proprietari.

Le agevolazioni e i pagamenti

Le spese sostenute possono essere detratte sl 110% se rientrano nell’Ecobonus. Nel caso di incarico affidato a General Contractor le condizioni applicate possono essere differenti, ma normalmente non viene chiesto nessun costo iniziale per il sopralluogo e lo studio di fattibilità e, solo nel caso in cui si possa procedere ma il condominio ha cambiato idea o vuole affidare i lavori ad altra impresa, il General Contractor può richiedere una penale (indicativamente tra 250 e 500 € a singola unità immobiliare). Gli importi vanno divisi tra i proprietari in base ai millesimi o per specifico lavoro. Per quanto riguarda i pagamenti, i condómini potranno decidere di: cedere il credito d’imposta all’impresa o una banca, richiedere lo sconto in fattura, recuperare il credito del fisco in 5 anni.

In cosa consiste l’agevolazione fiscale?

Il Superbonus 110% consiste in uno sgravio fiscale che viene concesso per interventi che aumentano il livello di efficienza energetica degli edifici esistenti o riducono il rischio sismico degli stessi. In particolare, il Superbonus, spetta per le spese sostenute per interventi effettuati su:

• parti comuni di edifici residenziali in condomìnio (anche i singoli appartamenti di un condominio possono accedere al superbonus 110% ma se sono rispettati 2 requisiti: i lavori di efficientameto energetico sulla unità immobiliare devono essere effettuati congiuntamente agli interventi trainanti eseguiti su parti condominiali e, secondo requisito, l’intervento trainante deve portare ad un miglioramento di almeno due classi energetiche per il singolo appartamento);
• unità immobiliari residenziali funzionalmente indipendenti e con uno o più accessi autonomi dall’esterno, site all’interno di edifici plurifamiliari (ad esempio villette a schiera) e relative pertinenze, nonchè su singole unità immobiliari residenziali e relative pertinenze all’interno di edifici in condominio;
• su edifici residenziali unifamiliari e relative pertinenze.
• su immobili collabenti (accatasto come rudere) dotati però di un impianto di riscaldamento, che possono essere vecchi camini, anche non funzionanti o stufe a pellet che servivano a riscaldare l’ambiente.

Interventi trainanti e trainati

Nel Decreto Rilancio sono stati inserite 2 categorie di interventi: trainanti e trainati.

Interventi trainanti

• isolamento termico dell’involucro (pareti esterne, coperture orizzontali, pavimenti, tetti inclinati) degli edifici, compresi quelli unifamiliari, con una incidenza superiore al 25% della superficie disperdente lorda dell’edificio medesimo o dell’unità immobiliare sita all’interno di edifici plurifamiliari che sia funzionalmente indipendente e disponga di uno o pù accessi autonomi dall’esterno;
• sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale esistenti con impianti centralizzati per il riscaldamento, e/o il raffrescamento (pompe di calore reversibili) e/o la fornitura di acqua calda sanitaria sulle parti comuni degli edifici, o con impianti per il riscaldamento, e/o il raffrescamento e/o la fornitura di acqua calda sanitaria sugli edifici unifamiliari o sulle unità immobiliari site all’interno di edifici plurifamiliari che siano funzionalmente indipendenti e dispongano di uno o più accessi autonomi dall’esterno. Tali impianti devono essere dotati di:
  • generatori di calore a condensazione, con efficienza almeno pari alla classe A di prodotto prevista dal regolamento delegato (UE) n. 811/2013 della Commissione del 18 febbraio 2013;
  • generatori a pompe di calore, ad alta efficienza, anche con sonde geotermiche;
  • sistemi ibridi, costituiti da pompa di calore integrata con caldaia a condensazione, assemblati in fabbrica ed espressamente concepiti dal fabbricante per funzionare in abbinamento tra loro;
  • sistemi di microcogenerazione, che conducano a un risparmio di energia primaria (PES), come definito all’allegato III del decreto del Ministro dello sviluppo economico 4 agosto 2011, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 218 del 19 settembre 2011, pari almeno al 20 per cento.
• interventi antisismici di cui ai commi da 1-bis a 1-septies dell’articolo 16 del decreto-legge n. 63 del 2013 (Sismabonus).

Interventi trainati

• di efficientamento energetico rientranti nell’ecobonus, nei limiti di spesa previsti dalla legislazione vigente per ciascun intervento(cfr. Tabella n. 1);
• l’installazione di infrastrutture per la ricarica di veicoli elettrici negli edifici di cui all’art. 16-ter del citato decreto-legge n. 63 del 2013.
• l’installazione di impianti solari fotovoltaici connessi alla rete elettrica sugli edifici indicati all’articolo 1, comma 1, lettere a), b), c) e d), del decreto del Presidente della Repubblica 26 agosto 1993, n. 412;
• l’installazione contestuale o successiva di sistemi di accumulo integrati negli impianti solari fotovoltaici agevolati.

Limiti di spesa per i diversi interventi

Vediamo quali sono i limiti di spesa per i diversi interventi, partendo da quelli relativi all’isolamento termico. Per tali interventi il Superbonus 110% prevede i seguenti limiti di spesa:

• 50.000 euro per gli edifici unifamiliari o per le unità immobiliari funzionalmente indipendenti site all’interno di edifici plurifamiliari;
• 40.000 euro, moltiplicato per il numero delle unità immobiliari che compongono l’edificio, se lo stesso è composto da due a otto unità immobiliari;
• 30.000 euro, moltiplicato per il numero delle unità immobiliari che compongono l’edificio, se lo stesso è composto da più di otto unità immobiliari.

• 20.000 euro, moltiplicato per il numero delle unità immobiliari che compongono l’edificio, se lo stesso è composto da due a otto unità immobiliari;
• 15.000 euro, moltiplicato per il numero delle unità immobiliari che compongono l’edificio, se lo stesso è composto da più di otto unità immobiliari.

Per gli interventi di efficientamento energetico previsti dall’articolo 14 del decreto legge n. 63/2013, si ha diritto al Superbonus solo se eseguiti congiuntamente ad almeno uno degli interventi di isolamento termico delle superfici opache o di sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale esistenti e che permettano di ottenere il miglioramento di almeno due classi energetiche o, se non possibile, il conseguimento della classe energetica più alta.

Per l’installazione di impianti solari fotovoltaici connessi alla rete elettrica e di sistemi di accumulo integrati negli impianti solari fotovoltaici il limite di spesa è pari a 48.000 euro e comunque non oltre 2.400 euro per ogni kW di potenza nominale dell’impianto solare fotovoltaico, per singola unità immobiliare.

Per l’installazione delle infrastrutture per la ricarica di veicoli elettrici negli edifici, eseguita congiuntamente a un intervento di isolamento termico delle superfici opache o di sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale che danno diritto al Superbonus, il tetto massimo di spesa è pari a 3.000 euro.

Documenti Agenzia dell’Entrate sul SuperBonus 110%

Per maggiori informazioni potete scaricare la seguente documentazione dal sito dell’Agenzia dell’Entrate. Nella Guida al Superbonus 110% sono riportate (da pagina 19) anche le tabelle che riepilogano le agevolazioni previste per gli interventi di efficientamento energetico (Tabella n. 1), antisismici (Tabella n. 2), finalizzati congiuntamente all’efficientamento energetico e alla riduzione del rischio sismico degli edifici (Tabella n. 3), nonchè gli interventi ammessi al Superbonus (Tabella n. 4):

• Guida Agenzia Entrate Superbonus 110%
• FAQ sull’agevolazione Suberbonus 110%
• Circolare n. 24/E
• Provvedimento dell’8 agosto

Se ritenete utile il contenuto di questa pagina condividetelo su Facebook o Twitter.
Tweet